Media

メディア

空き家の個人売買の基礎と手順を徹底解説｜メリット比較・法改正と注意点も網羅

2025/12/25

「空き家の個人売買」は、近年増加傾向にあり、全国的な空き家問題の深刻化や、法改正による影響が背景にあります。しかし、「個人間取引は本当に安全なのか」「契約や登記の手続きで損をしないか不安…」といった疑問や不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

特に今後は、事前調査の義務化や告知範囲の明確化など、売主・買主双方に新たな責任が求められるようになっています。加えて、仲介業者を通さないことで平均して100万円以上の仲介手数料を節約できる一方、住宅ローンが組めないなどのデメリットも現実に存在します。

「想定外の費用やトラブルを避けて、安心・安全に空き家を売却したい」――そんな空き家所有者や相続人の方のために、最新の法改正ポイントや、実際の成功・失敗事例、具体的な手順と費用、0円物件の動向まで分かりやすく解説します。

空き家を放置すると、固定資産税や管理コストがかさむばかりか、周辺環境への悪影響や近隣トラブルにもつながるリスクがあります。記事を最後までお読みいただくことで、あなた自身が直面する管理や売却、活用の不安を解消し、最適な売却方法や損失回避のための実践ノウハウを得られます。

空き家の管理と活用サポート - 株式会社リレーションシップ

株式会社リレーションシップでは、空き家の管理・運営をサポートしております。空き家を放置しておくことによるさまざまなリスクを回避し、安心して所有していただけるよう、定期的な点検や清掃、修繕などを行います。また、相続に関するご相談にも対応し、空き家の活用方法を提案いたします。空き家の売却や賃貸に関してもお手伝いし、お客様のご希望に沿った最適な方法をご提案いたします。信頼のサポートを提供いたしますので、ぜひご相談ください。

株式会社リレーションシップ
住所	〒233-0015神奈川県横浜市港南区日限山二丁目1番33号日限山開成ビル2階
電話	0120-600-036

お問い合わせ

空き家個人売買の基礎と最新法改正の影響

空き家個人売買が可能な法的根拠と制限事項

空き家や中古住宅は、個人同士でも売買が可能です。不動産業者に依頼しなくても、売主と買主が合意した上で契約書を作成し登記を行えば、法律上問題なく取引が成立します。特別な資格は不要ですが、契約や登記に関する知識が不可欠です。個人間売買では、「売買契約書」「登記申請書」などの必要な書類を正しく用意し、法的なルールを遵守することが重要です。以下の表に、個人売買の基本的な流れと必要事項をまとめました。

項目	内容
資格	不要
契約書	必須（書面推奨）
登記	法務局で手続き
仲介手数料	不要
注意点	トラブルリスク・瑕疵担保
相談先	司法書士・行政書士

近年では空き家バンクや個人売買サイトの活用も広がっており、物件情報の公開やマッチングサービスも利用できます。ただし、トラブル防止や手続きの正確性を確保するためには、第三者である専門家による書類チェックや相談を受けることが非常に推奨されます。特に相続によって空き家を取得した方は、不動産登記や税務など複雑な手続きが発生しやすいため、専門家の総合的なサポートを利用することで安心して進めることができます。

法改正が個人売買に与える変化

最新の法改正では、空き家個人売買にも新たなルールが適用されるようになりました。特に、売主・買主の双方が事前に物件情報を十分に調査し、契約前に重要事項を明確に伝えることが義務化されています。これにより取引の安全性は向上しますが、売主の情報開示責任もこれまで以上に重くなっています。例えば、建物の構造や過去の修繕履歴、既存不適格建築物かどうかなど、買主が安心して購入できるように詳細な説明が求められます。

事前調査義務化と告知範囲の明確化の影響

法改正によって、「重要事項説明書」に記載する範囲が拡大されました。心理的瑕疵や既存不適格建築物など、これまでは判断が難しかった項目についても、明示することが必要となっています。個人売買でもこれらの告知が求められるため、専門家のサポートを受けながら書類を準備することが望ましいです。とくに空き家を相続したばかりの方は、物件履歴や法的リスクを見落としやすいため、第三者の意見を取り入れることで安心した取引が実現できます。

変更点	影響
事前調査の義務化	売主が物件調査を徹底、告知漏れ防止
告知範囲の拡大	買主の知る権利強化、トラブル減少
瑕疵担保責任強化	売主のリスク増加、適切な説明が必須

4号特例縮小と省エネ基準厳格化のリスク

法改正以降、空き家や中古物件の個人売買において「4号特例」の適用範囲が縮小され、省エネ基準の適用も一段と厳しくなっています。これにより、古い建物を購入した後にリフォームを行う場合、追加工事や予想外のコストが発生するケースが増える可能性があります。特に、断熱性能や耐震性、省エネ性能の不足が指摘されたときは、買主はリフォーム費用や改修計画を事前に見積もっておくことが重要です。

内装リフォームや耐震補強に数十万円～百万円規模の追加費用が発生することもある
省エネ基準未達の場合、住宅ローン審査が厳しくなるケースがある
既存不適格建築物の場合は再建築や用途変更に制限がかかる可能性がある

購入前には、専門家による建物診断やリフォーム見積もりを受けることで、安全な取引や予期せぬトラブルの回避につながります。特に相続で空き家を取得した方は、建物の状態や法的制約を見極めるためにも、総合的な専門家のサポートを活用することが大切です。

空き家個人売買のメリット・デメリット比較【データ付き】

経済的メリット：仲介手数料0円で平均100万円以上お得

空き家を個人で売買する最大のメリットは、仲介手数料が不要である点です。不動産会社を介さずに取引することで、通常必要となる売却価格の約3％＋6万円の仲介手数料が発生しません。たとえば、売却価格が3,000万円の物件であれば、約96万円の手数料を節約できます。

項目	個人売買	不動産会社仲介
仲介手数料	0円	約90～100万円
価格交渉	柔軟に可能	業者判断が中心
サイト利用料	サイトにより無料	なし

このように、個人売買はコスト面で大きな優位性があります。また、「空き家譲ります無料」や「空き家もらってください」といった無償譲渡も個人間なら実現しやすいのが特徴です。相続した空き家を早めに手放したい方にも適しています。

時間・柔軟性のメリットと実例

個人売買では売主と買主が直接やり取りできるため、自分のペースで売却活動を進めることができます。たとえば、「空き家バンク」や「空き家マッチングサイト」を利用すれば、スケジュール調整や物件見学も柔軟に対応でき、知人や親族間での取引もスムーズです。

取引日時を柔軟に設定できる
物件の内覧や条件交渉がしやすい
売主・買主が直接合意しやすい

特に「空き家もらってください東京」や「古民家差し上げます」といった案件では、専門家による事前相談や調査を活用した上で、自治体やマッチングサービス経由で個人間の安心取引が増えています。

自分のペースで売却活動が可能になるケース

中古住宅を個人売買する場合、売主は自身の生活や予定に合わせて活動を進められます。たとえば、親族に譲りたい場合や、知人同士で話し合いながら進めたい時、第三者を介さず迅速に決められるのが大きな利点です。とくに「空き家差し上げます東京」などの案件では、余計な手間を最小限にして売却できる事例が多く見られます。相続人として空き家の管理や活用に悩む方も、自分たちの事情を優先して柔軟に進められるのが個人売買の強みです。

デメリットの現実：住宅ローン不可・手続き負担の実態

一方で個人売買にはデメリットも存在します。最大の障壁は、買主が住宅ローンを利用できないケースが多い点です。金融機関は不動産会社を介さない個人間取引への融資を慎重に判断する傾向が強く、「中古住宅個人売買住宅ローン」の審査は厳しくなります。

住宅ローンが利用できない場合、現金一括や親族からの借入が必要
売買契約書の作成や登記申請など、手続きを自力で行う必要がある
トラブル時の相談先が限られるため、注意が必要

このため、個人売買では司法書士や専門家に手続きの相談をすることが強く推奨されます。特に相続人が所有する空き家の場合、登記や税金の知識に自信が持てないことも多いため、専門家のアドバイスやサポートを受けることで、安心して手続きを進めることができます。また、税金や登記のミスが発生しやすい点にも注意が必要です。しっかりとした情報収集と事前準備が、成功へのカギとなります。

空き家個人売買の手順ガイド

ステップ1：事前準備と価格調査

空き家の個人売買を始める際は、まず市場の相場を把握することが重要です。エリアや物件の状態によって価格は大きく異なるため、インターネットの無料査定ツールや空き家バンク、自治体の空き家マッチングサイトを活用しましょう。とくに「空き家もらってください」や「空き家譲ります無料」などで検索されるような格安・無償物件の実例も増えています。相場調査では以下のようなツールや方法が有効です。

方法	特徴	費用
空き家バンク	地方自治体運営、家賃格安・無償物件も豊富	無料
無料査定ツール	複数サイトで査定価格を比較可能	無料
中古物件個人売買サイト	近隣物件の販売価格や成約事例を閲覧	無料

物件の状態や立地、築年数をもとに同種の成約事例と比較し、現実的な売却価格の目安を立てましょう。首都圏では「空き家家賃5000円」「空き家家賃1万円」などの条件も多く見られます。相続によって空き家を取得した方も、適正価格を把握することで納得のいく売却につながります。

ステップ2：売出しから契約締結まで

価格が決まったら、物件情報を個人売買サイトや空き家マッチングアプリ、空き家バンクに登録します。購入希望者が現れた際は、条件交渉と売買契約の締結が必要です。個人間取引では、トラブル防止のため契約内容を明確に定めることが不可欠です。

購入希望者との条件交渉のポイント

物件の現状（修繕・解体の必要性など）を正確に伝える
支払い方法や引き渡し時期を事前に合意する
契約書はひな形を活用し、必要事項をもれなく記載する

契約書テンプレートを利用することで、仲介会社を通さずとも安全な取引が可能になります。下記の項目を含めることが推奨されます。

契約書必須項目	内容例
売主・買主情報	氏名、住所、連絡先
物件情報	所在地、土地・建物情報
売買価格・支払方法	金額、支払期日
引渡し日	具体的な日付
特約事項	修繕・瑕疵担保責任など

ステップ3：登記・税務申告・引き渡し完了

契約を締結したら、所有権移転登記と税務申告、引き渡しが必要です。登記は法務局で申請し、登録免許税や司法書士報酬（自力なら不要）など費用がかかります。一般的な戸建ての場合、登記費用は5万円前後が目安です。

登記・税務・引き渡しの流れ

必要書類（契約書、登記識別情報、印鑑証明など）を準備
法務局で登記申請
不動産取得税や譲渡所得税の申告（必要に応じて）
物件の鍵・関係書類を買主に引き渡し

チェックリスト

登記完了証の受領
税金の納付確認
売主・買主双方で最終現地確認

トラブルを防ぐため、売買後も数ヶ月は双方の連絡先を控えておくと安心です。空き家個人売買は手数料が不要な分、手続きの正確さが求められます。各工程ごとに専門家の相談窓口や自治体のサポートも積極的に活用し、所有者や相続人の不安をしっかり解消しましょう。

空き家個人売買のトラブル事例と100%回避チェックリスト

頻出トラブル①：契約不備・登記ミスによる損失事例

空き家の個人売買では、契約書の内容不備や登記手続きのミスによるトラブルが後を絶ちません。例えば、売主と買主が合意した内容を口頭だけで済ませてしまい、後で物件の境界や設備の状態などを巡る争いに発展することがあります。また、登記申請に必要な書類の不備や添付書類不足により、所有権移転がスムーズに進まず、余計な費用や時間が発生してしまったケースも目立ちます。

こうしたリスクから身を守るには、下記のポイントを徹底することが大切です。

契約内容は必ず明文化し、双方で細かく確認
専門家（司法書士や行政書士など）に登記を依頼して正確に手続き
物件状況や境界の現地確認を必ず実施

トラブルを防ぐためには、書面での記録・現地での確認・専門家への相談という三本柱を徹底することが重要です。

頻出トラブル②：税金申告漏れ・住宅ローン不可の被害

空き家売却の際には、税金の申告漏れや買主側で住宅ローンが組めないといったトラブルも多く発生しています。売却益が発生した場合には譲渡所得税の申告が必要であり、これを怠ると後から追徴課税や延滞金が課される恐れがあります。また、個人間売買の場合は金融機関による住宅ローン審査が厳しくなり、買主がローンを利用できず契約が成立しないケースも見受けられます。

住んでいない家を売ると税金はいくらかかりますか

譲渡所得税の計算例としては、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた利益に対し、長期所有（5年超）で15％、短期所有（5年以下）で30％程度が課税されます。固定資産税も売却日までの日割りで精算が必要です。申告手続きの一般的な流れは以下の通りです。

売却損益の計算
必要書類（売買契約書、登記簿謄本など）の整理
確定申告書の作成・提出

税務署や専門家への事前相談が安全な対策となります。

トラブル完全回避の10項目チェックリスト

下記のリストを活用し、想定外のトラブルが起きない個人売買を目指しましょう。

売買契約書は必ず書面で作成し双方署名押印
物件の現地確認と写真記録
登記簿・権利証の最新情報を取得
境界確認書・測量図の用意
住宅ローン審査の可否を事前確認
譲渡所得税・固定資産税の申告準備
専門家（司法書士・税理士）への事前相談
近隣トラブル履歴の確認と説明
引渡し後の瑕疵担保責任範囲を明文化
自治体や空き家バンクへの届け出・情報登録

この10項目をセルフチェックリストとして活用することで、空き家の個人売買に潜むさまざまなリスクを事前に回避できます。各項目は印刷してご自身で確認を進めましょう。