Media

メディア

空き家リフォームで賃貸を始めるには？工事の優先順位と費用回収の考え方

2026/10/30

空き家を賃貸に出したいものの、「どこまでリフォームすべきか」「工事費を家賃で回収できるか」と迷うことがあります。内装を新しくすれば必ず高い家賃で貸せるわけではありません。周辺の賃料と入居需要を確かめ、建物の不具合を調べたうえで、必要な工事を選ぶことが大切です。

この記事では、空き家リフォームと賃貸の計画を立てる順番を説明します。近隣物件との比較、貸し出す前の点検、そのまま貸す場合と改修する場合の違い、費用回収の試算、募集後の管理までを確認しましょう。実家を貸す場合や古い戸建てを活用する場合にも共通する考え方です。

空き家の管理と活用サポート - 株式会社リレーションシップ

株式会社リレーションシップでは、空き家の管理・運営をサポートしております。空き家を放置しておくことによるさまざまなリスクを回避し、安心して所有していただけるよう、定期的な点検や清掃、修繕などを行います。また、相続に関するご相談にも対応し、空き家の活用方法を提案いたします。空き家の売却や賃貸に関してもお手伝いし、お客様のご希望に沿った最適な方法をご提案いたします。信頼のサポートを提供いたしますので、ぜひご相談ください。

株式会社リレーションシップ
住所	〒233-0015神奈川県横浜市港南区日限山二丁目1番33号日限山開成ビル2階
電話	0120-600-036

お問い合わせ

空き家を賃貸に出す前に家賃と需要を調べる

似た物件を比べて家賃の目安を決める

最初に調べたいのは、改修後に設定できそうな家賃です。賃貸情報に載っている金額は募集時の希望額であり、実際に契約が成立した金額とは限りません。賃貸を扱う不動産会社に、近隣で成約した物件の家賃や募集から入居までの状況を確認すると、より現実的な目安をつかめます。成約事例が分からない場合は、募集中の物件を複数比較し、長く掲載されている物件がないかも見ておきましょう。

比較する際は、戸建てか集合住宅か、広さ、間取り、築年数、駅や生活施設への行きやすさ、駐車場の有無をそろえます。建物の種類や広さが大きく違う物件を混ぜると、家賃の判断がぶれます。設備が更新されているか、収納や洗濯動線が使いやすいかも確認してください。見た目の新しさだけでなく、入居者が日常生活で使う部分に差があるためです。

高めの家賃を目指すなら、家賃だけでなく空室期間も考えます。希望額を上げても入居まで時間がかかれば、その間の家賃は入りません。募集家賃を少し下げて早く入居が決まる場合と、改修費をかけて高めに設定する場合を比べ、収入が見込める幅を決めましょう。特定の家賃で必ず成約するとは考えず、複数の条件で試算するのが現実的です。

家賃の比較表を作るときは、調べた物件の募集条件を同じ項目で記録します。家賃に含まれる設備や駐車場の条件が異なると、金額だけを並べても比較しにくくなります。掲載情報は変わるため、調査した時点と物件の特徴も残しておきましょう。入居者の生活に関係する条件をそろえるほど、改修後の家賃を過大に見積もることを防げます。

想定する入居者から必要な設備を考える

同じ空き家でも、単身者、家族、在宅勤務をする人など、想定する入居者によって重視される点は変わります。家族向けなら収納や居室の使い分け、在宅勤務を想定するなら作業場所や通信環境を確認できます。ただし、想定する人を先に一つに絞り過ぎると、募集できる層を狭めることもあります。近隣物件の間取りと入居状況を見ながら、需要に合う条件を探してください。

間取り変更や設備の全面交換は、使いやすさを改善できる一方で工事費も増えます。まずは清潔さ、設備の動作、収納の使いやすさなど、幅広い入居者に関係する点を確認します。そのうえで、近隣の競合物件と比べて不足している部分に投資すると、工事の目的が明確になります。家賃を上げたいという希望だけを理由に仕様を決めず、需要と工事費を結び付けて判断しましょう。

周辺の家賃だけでなく、同じような間取りの募集物件が多いかも確認してください。競合が多ければ、清潔さや収納、駐車場など、入居者が比較しやすい点を整理する必要があります。反対に募集物件が少なくても、入居希望者が少ない可能性はあります。不動産会社への問い合わせで需要の傾向を確かめ、物件の強みを決めましょう。

貸し出す前の点検とリフォーム範囲の決め方

雨漏りや設備の不具合を先に確認する

長く使っていない空き家は、室内がきれいに見えても不具合が隠れている場合があります。屋根や外壁からの雨漏り、床下の湿気やシロアリ被害、給排水管の漏れ、電気設備の劣化、換気や給湯の不調を点検しましょう。通水や設備の試運転を行い、異音、におい、水圧の低下、排水の詰まりがないかを確かめます。危険が疑われる箇所は、見た目だけで判断せず、対応できる事業者に現地確認を依頼してください。

雨漏りや配管の不具合を残したまま壁紙や床を新しくすると、入居後に再工事が必要になることがあります。まず建物と設備の状態を把握し、修繕が必要な箇所を見積書に分けて記載してもらうと、優先順位を決めやすくなります。見積もりは工事の対象範囲、使用する材料、追加工事が発生し得る条件も確認します。古い住宅ほど解体後に劣化が見つかる可能性があるため、資金には余裕を持たせておきましょう。

現地確認では、玄関や窓の開閉、鍵の状態、室内のにおい、床の沈みなども見ておきます。長期間閉め切っていた建物は、清掃だけでは解消しにくい湿気や傷みがあるかもしれません。室内だけでなく敷地の排水や植栽、外壁周辺も確認すると、入居後の手入れを見通しやすくなります。確認した箇所を写真と一緒に記録しておくと、見積もりの相談にも役立ちます。

そのまま貸す場合と改修する場合を比べる

リフォームせずに貸す方法は初期費用を抑えられます。ただし、設備が正常に使えることと、清掃や必要な補修が済んでいることは別途確認が必要です。汚れや傷みを残したまま募集すると、内見時の印象が下がったり、入居後の不具合対応が増えたりする可能性があります。一方、すべてを新しくしても、家賃相場が大きく上がるとは限りません。最低限の修繕と、家賃や募集のしやすさを改善する工事を分けて考えます。

確認する点	優先する対応	追加で検討する対応
安全と耐久性	雨漏り、漏水、電気設備などの不具合を調べて修繕する	断熱や窓など、住み心地に関わる部分を改善する
清潔さと使いやすさ	清掃、におい対策、建具や水栓の調整を行う	傷みの大きい床や水回り設備を更新する
募集時の印象	明るさと室内の片付けを整える	需要に合う範囲で内装や間取りを見直す

内装や設備の劣化が軽ければ、清掃と部分補修で募集できる場合があります。水回りは見た目だけでなく、漏れや排水、給湯などの動作を重視してください。浴室やキッチンの交換、間取り変更、外装の全面改修は工事が大きくなりやすいため、見積もりと家賃への影響を確認してから決めます。古い戸建てでも、残せる部分を生かしながら住み心地を整える方法があります。

そのまま貸す場合と改修して貸す場合は、同じ期間の収入と支出で比べましょう。前者は工事費を抑えられる一方、募集が長引いたり、貸し出し後に設備を直したりする可能性があります。後者は初期費用が増えますが、入居者が使う部分を整えられます。いずれも物件の状態と周辺需要によって結果が変わるため、一方が常に有利とはいえません。

リフォーム費用と家賃収入から回収を試算する

工事費だけでなく運用中の支出も入れる

費用回収を考えるときは、工事費を年間家賃だけで割らないようにします。賃貸では空室期間のほか、募集や管理にかかる費用、設備の修理、退去後の清掃などが発生します。家賃収入からこうした支出を差し引いた額を見て、工事費との釣り合いを確かめましょう。設備の交換が重なる場合や、入居が決まるまで時間がかかる場合も想定すると、計画の無理に気付きやすくなります。

追加工事による家賃上昇を見込む場合は、追加工事費を家賃の増加分で割ると、おおまかな回収期間を考えられます。ただし、これは空室や維持費を省いた簡易計算です。実際には、改修前後で想定される入居までの期間や、修繕の頻度も比較します。家賃が上がらなくても、設備の不具合を直すことで募集しやすくなる工事はあります。すべての工事を家賃の増加分だけで評価しないことも大切です。

試算するときは、家賃が想定どおりの場合に加え、入居まで時間がかかる場合や修繕が増える場合も並べてみます。余裕が小さい計画なら、工事範囲を見直す判断ができます。収入の見込みに幅を持たせることは、安い仕様を選ぶという意味ではありません。貸し出しに欠かせない補修と、追加の価値を生む工事を分け、どこに資金を使うか決めるためです。

工事の優先順位を見積もりで確かめる

見積もりは、必要な修繕、清掃と内装、設備の交換、断熱や間取りの変更というように分けて確認します。工事を一式の金額だけで判断すると、削れる部分と残すべき部分が分かりにくくなります。複数の事業者に相談する場合は、依頼する範囲と希望する仕上がりをそろえて比較してください。金額だけでなく、施工内容、工事後の対応、工期についても確認しましょう。

最初に、入居前に直す必要がある不具合を確定します。
次に、清掃や部分補修で印象を改善できる箇所を選びます。
最後に、家賃や募集のしやすさに影響しそうな追加工事を検討します。

フルリフォームを検討するなら、周辺の賃料と物件の状態を改めて比較します。工事費が増えるほど、想定家賃で回収できるか、今後も建物を使い続けられるかが重要になります。中古住宅を購入して貸す場合は、購入にかかる費用も含めて考えます。実家を貸す場合は、将来の自己利用や売却の予定があるかを整理しておくと、過大な改修を避けやすくなります。

賃貸募集と入居後の管理で確認すること

募集内容を建物の状態に合わせる

工事後は、設備の更新内容と物件の使いやすさが伝わる募集資料を用意します。写真は清掃後に撮り、居室だけでなく水回り、収納、玄関、建物の外観も示します。明るい時間帯の写真は室内の様子を伝えやすくなりますが、広く見せるために実際の状態とかけ離れた表現にするのは避けましょう。間取りや設備の説明と写真に食い違いがないか確認することも大切です。

募集家賃は、最初に調べた近隣相場を基準に設定します。反響や内見の状況を見て、問い合わせが少ない原因が家賃なのか、写真や設備の説明なのかを確認してください。空室が続く場合に追加工事を急ぐ前に、募集条件と伝え方を見直す方法もあります。賃料を下げる場合も、下げた後の収入と空室期間の短縮を比べて判断しましょう。

募集前には、問い合わせに答えられるよう、設備の有無、使用できる駐車スペース、残す備品の扱いを整理しておきます。工事をした箇所と、現状のまま使う箇所を区別して伝えると、内見時の認識違いを減らせます。家賃の説明と物件の状態が一致しているかを確認し、入居希望者が暮らしを想像しやすい情報に整えましょう。

修繕対応と退去時の取り決めを整える

入居後の管理を自分で行うか、管理会社に任せるかも事前に決めます。自主管理では問い合わせや設備の故障に自分で対応する必要があり、管理委託では費用と対応範囲の確認が必要です。借り上げを検討する場合は、受け取る家賃の決め方、見直しの条件、修繕の負担、契約終了時の扱いを確認します。家賃収入だけを比較せず、手間と支出を合わせて選びましょう。

入居前には設備の状態を記録し、使える設備と修繕予定の箇所を整理しておきます。退去時の清掃や原状回復についても、負担の考え方と連絡手順を契約前に確認しておくと、認識の違いを減らせます。親族や知人に貸す場合も、家賃、支払い方法、修繕の連絡先、退去時の扱いを曖昧にしないことが大切です。写真や書面で入居時の状態を共有しておくと、後から振り返りやすくなります。

空き家リフォームと賃貸を進める順番は、周辺需要の確認、建物の点検、必要な工事の見積もり、収支の試算、募集と管理の準備です。家賃を上げるための工事に目を向ける前に、安全に使える状態と無理のない収支を確かめましょう。物件の条件に合わせて工事範囲を選ぶことが、長く貸し続けるための土台になります。